投资回报

三种计算形式收益模式计算公式投资回报率=(每月租金效益-按揭月效益)*12/(首期房款+期房时间内的按揭款) 说明:投资客是这样实现的,通过购买贷款购买商业地产,而后出租以获取租金,然后以月租金偿还银行贷款的 月供“,超出偿还银行贷款月供还款额的部分,才是投资客的投资回报。投资回报率分析计算公式投资回报率=(税后月租金-物业管理费)*12/ 购买房屋单价说明:此方法考虑了租金和房价两者的相对关系,只要结果大于8%都是不错的投资,但它只是简单粗略的计算,没有考虑资金的时间价值,并且对按揭付款方式不能提供具体的投资分析。投资回收时间分析计算公式投资回收年数=(首期房款+期房时间内的按揭款)/(税后月租金-按揭月供款)*12说明:这种方法可以简略估算资金回收期的长短,一般认为结果在12-15年之内都是合理的投资,该方法比租金回报率更深入一步,适用范围也更广,但有其片面性。四种计算方法租金回报率法公式:(税后月租金-按揭月供款)*12/(首期房款+期房时间内的按揭款)优点:考虑了租金、价格和前期的主要投入,比租金回报率分析方法适用范围广,可估算资金回收期长短。不足:未考虑前期的其他投入,资金的时间效应,不能解决多套投资的现金分析问题,且由于其固有的片面性,不能作为理想的投资分析工具。租金回报率分析法公式: (税后月租金-每月物业管理费)*12/购买房屋总价,这种方法算出的比值越大,就表明越值得投资。优点:考虑了租金、房价及两种因素的相对关系,是选折”绩优地产“的简洁方法。不足:没有考虑全部的投入与产出,没有考虑资金的时间成本,因此不能作为投资分析的全面依据,对按揭付款不能提出具体的分析。内部收益法内部收益率=累计总收益/累计总投入=月租金*投资期内的累计出租月数/(按揭首期房款+保险费+契税+大修基金+家具等其他收入+累计按揭款+累计物业管理费)优点:内部收益法考虑了投资期间的所有投入与收益、现金流等各方面因素,可以与租金回报率结合适用。不足:通过计算内部收益判断物业的投资价值都是以今天的数据为依据推断未来,而未来租金的涨跌是个未知数。简易国际评估法基本公式为:如果该物业的年收益*15年=房产购买价,则认为该物业物有所值。计算投资回报率的计算公式:计算购入再出租的投资回报率=月租金*12/售价计算再购入再售出的投资回报率=(售出价-购入价)/购入价两种投资类型即刻回报型 通常购买那些位于传统商务核心区的商业物业,这些地区商务、商业氛围通常已经成熟,不需要培育,购买后出租经营即可获得可观的租金回报,这种投资类型之下,通常需求的资金量较大,资金门槛相对较高。培养回报型他们看中的物业通常位于非传统的商业核心区,但是在市政规划、消费人群增长等方面,都有着比较好的未来,而这个过程便是培养的过程,这类区域的商业地产在最初通常售价较低,投资客此时入市实际上购买的是多年以后的价格和租金,如果判断准确,这类投资者往往可以获得比”即刻回报“型更高的投资回报率。八种细分模式普通租售模式按照平常一般的租售模式进行商业物业的租赁或销售,即整个商铺按每平米销售,可按银行规定提供贷款按揭,同时一般只提供租赁服务,但不担保租赁。承诺一定年限固定回报率”包租“模式,指在客户购买商铺产权时,约定提前返还若干年的租金,这部分租金从购房款中扣除,但在未来若干年内经营权归商场所有。”保租“模式。指在客户购买商铺产权时,商场约定每月一个固定的高租金(一般高于供贷)。”以租代售“模式主要针对经营性商家,存在两种情况,一是先把商铺租给经营性商家若干年后,商家可以优先认购,以前租金可以充当购铺款。二是老商场(经营不太久)打算快速销售,目前经营性商家可以以前租金充当购铺款(一般以前租金来计算售价)。 银企联贷”销售模式(非产权)“银企联贷”销售模式则是开发商和银行,并以开发商做担保人为买家提供贷款,而与银行协商通过银行统一按月收取贷款。 “预购合同”销售模式 专门针对目前即将建设或在建的商场,通过预购合同约定,由于是期房形式,客户确定预购就可以得到10%以上的增值回报。“产权式”销售模式 针对投资型客户,根据当地的经济水平,以“每1万元”、“每1平方米”(商铺或写字楼)或“每1年”“每半年”(度假酒店)等为单位进行销售。 物业回购服务销售模式 商业户购买了商铺的投资者假如日后经营不好,可以在一定的时限后再以原价将商铺退给开发商,以保证投资者的利益不受损失,回购时限定在8-10年。“商铺银行”概念销售模式本质就是虚幻银行活期存款,存本取息,一般投资客户交首付,然后办理银行按揭,10年贷款的月供由开发商来供,开发商则以投资客为本返利,10年后,开发商必须收回商铺产权,并返还给客户的首付款。